Sóng Giảm Giá BĐS Có Gia Tăng Trong Thời Gian Tới?

Nhà Đầu Tư Tìm Cách "Xả Hàng"

Thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh vệ tinh đang xuất hiện làn sóng giảm giá, chiết khấu tăng mạnh dần các tháng cuối năm. Không chỉ ít nhóm nhà đầu tư cá nhân cắt lời, cắt lỗ trên thị trường thứ cấp, ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng phải giảm bớt lợi nhuận, tìm cách xoay sở dòng tiền, gián tiếp giảm giá bán thông qua hình thức chiết khấu.

Sau hơn 3 năm đầu tư, chị Hà (quận 7, TP.HCM) phải chấp nhận ra hàng với giá gốc, không lời được đồng nào với lô đất đầu tư tại huyện Cần Giờ. Được biết thời điểm 2019, chị bỏ ra gần 6 tỷ đồng hùm vốn mua chung lô đất này với giá 13 tỷ đồng. Lúc mua bản thân chị Hà cũng phải đi vay thêm hơn 2 tỷ đồng nên khi ngân hàng tăng mạnh lãi suất vay, chị tính toán nếu tiếp tục kéo dài, khoản thua lỗ sẽ còn cao hơn so với hiện tại. Người bạn cùng mua chung với chị cũng muốn rút tiền về để tính toán lại việc đầu tư nên cả hai thống nhất chấp nhận bán lỗ vốn để ra nhanh lô đất trên bằng mức giá lúc mua. Quan trọng nhất là cả hai đều nhận thấy, với thị trường hiện nay, rất khó để 1-2 năm tới có thể bán ra với mức lời cao. 

Thanh khoản suy giảm cùng nỗi lo gánh lãi suất vay cao đang khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ để xả hàng nhanh.

“Có giai đoạn môi giới chào mua lô đất này hơn 15 tỷ đồng nhưng tôi không bán vì tin sẽ còn tăng tiếp khi các dự án lớn triển khai. Giờ nếu không bán nhanh thì lãi suất vay tăng liên tục, khả năng BĐS lỗ càng nghiêm trọng. Chấp nhận cắt lời bán ra lúc này là phương án an toàn nhất”, chị Hà chia sẻ.

Cũng tham gia đầu tư đất nền tại huyện Bình Chánh, anh T.M một nhà đầu tư cho biết đang phân vân có nên cắt lỗ gom tiền về gửi ngân hàng hay tiếp tục chờ thị trường khởi sắc. Thời điểm năm 2021, anh mua được lô đất 400m2 tại xã Vĩnh Thanh với giá 4 tỷ đồng, đầu năm nay có người hỏi mua giá 4,5 tỷ đồng mà anh không bán, đến giữa tháng 6 vừa qua giá khu đất xuống còn 4,2 tỷ đồng, anh vẫn thấy tiếc nên không sang nhượng. Hiện tại giá trị khu đất được môi giới rao bán còn có 3,8 tỷ đồng, thấp hơn cả giá mua vào 200 triệu đồng. Anh M. đang phân vân có nên tiếp tục để “tiền chết” trong đất hay bán nhanh thu hồi vốn rồi gửi ngân hàng ăn lãi suất. Dù tin tưởng BĐS sẽ có lúc phục hồi nhưng nhà đầu tư này không dám chắc là khi nào thì thời điểm đó sẽ diễn ra.

Sóng Giảm Giá Sẽ Tăng Ở Thị Trường Thứ Cấp?

Không chỉ nhà đầu tư nhịn đau cắt lỗ, nhiều doanh nghiệp BĐS cũng phải dùng các chính sách giảm giá gián tiếp thông qua chiết khấu sâu cho người mua. Các doanh nghiệp lớn như Hưng Thịnh, Novaland, Đất Xanh, Phú Đông, An Gia đều đang áp dụng chính sách bán hàng ưu đãi từ chiết khấu đến cam kết lợi nhuận cao chưa từng có cho nhà đầu tư. Cá biệt, có dự án còn áp dụng mức chiết khấu lên đến 40-50% cho khách hàng thanh toán một lần. Theo mức chiết khấu trên, dự án có mức giá bán giảm mạnh xuống 30-40% so với giá niêm yết.

Đánh giá về nhu cầu thị trường BĐS, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều CĐT đang phải ngưng triển khai dự án vì thiếu vốn. Câu chuyện dòng vốn cũng là yếu tố khiến thanh khoản của thị trường giảm mạnh thời gian qua khi tiền đổ vào BĐS đang gặp rất nhiều ngăn trở. Kênh huy động trái phiếu và dòng vốn ngân hàng đều bị siết chặt. Huy động vốn từ người mua cũng không còn thuận lợi khi room tín dụng cho vay BĐS hạn chế, lãi suất vay lại tăng cao.

Các chính sách bán hàng sẽ còn đa dạng và hướng đến giảm giá bán chung cho người mua nhằm thu hút thêm dòng tiền và tăng thanh khoản cho dự án.

Khó khăn bủa vây những tháng cuối năm khiến áp lực lên nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để mua BĐS đang ngày càng lớn hơn. Rất có thể, làn sóng cắt lỗ, giảm giá bán BĐS sẽ tiếp tục gia tăng trên thị trường thứ cấp khi nhóm đầu tư này không thể “gồng” thêm gánh nặng lãi suất. Riêng với khối doanh nghiệp, ông Quốc Anh cho rằng, giá bán niêm yết sẽ khó giảm nhưng bù lại, các CĐT sẽ tung nhiều mức chiết khấu hấp dẫn hơn nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án.

Còn theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, xu hướng giảm giá bán hoặc chiết khấu của các nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn trầm trọng được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong các tháng cuối năm. Thanh khoản thị trường BĐS 2023 dự báo vẫn khó khăn khi chính sách tiền tệ thắt chặt, lạm phát gia tăng và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp. Giá BĐS thời gian tới sẽ được điều tiết theo diễn biến từ nhu cầu của thị trường cũng như khả năng thanh khoản từ nhóm người mua thực có sẵn tài chính. Giá rao bán chính thức sẽ không giảm mạnh nhưng trong những thỏa thuận ngầm giữa hai bên, mức giá thực tế có thể thấp hơn nhiều so với con số được công khai.